Marketing für Immobilienmakler
Käufer finden Ihre Objekte auf den Portalen. Eigentümer finden Sie nur, wenn Ihr eigener Auftritt überzeugt. Wir sorgen dafür, dass aus Sichtbarkeit Verkaufsmandate werden.
Was ist Makler-Marketing?
Marketing für Immobilienmakler hat zwei verschiedene Ziele. Das eine ist, Objekte rasch an passende Käufer oder Mieter zu bringen, meist über Portale, Inserate und eine gute Verkaufsdokumentation. Das andere ist, Verkaufsmandate von Eigentümern zu gewinnen, und dafür zählen Ihr eigener Auftritt, Ihr Google-Profil, Referenzen und Empfehlungen. Die meisten Ratgeber vermischen beides. Wo Ihr Engpass liegt, entscheidet darüber, welche Kanäle sich lohnen.
Grundlage sind das Obligationenrecht zum Mäklervertrag, das UWG, ein Ratgeber des SVIT Bern zur Wahl einer Immobilienfachperson (Stand 1. März 2024), die Richtlinien von Google für Unternehmensprofile und unsere eigene Messung von ChatGPT-Antworten in der Schweiz. Die Quellen stehen am Ende der Seite.
Zwei Märkte, zwei Ziele
Wer Käufer und Eigentümer mit denselben Mitteln anspricht, verschenkt Budget. Diese Übersicht zeigt den Unterschied.
| Frage | Eigentümer, die verkaufen wollen | Käufer und Mieter |
|---|---|---|
| Was sie suchen | Eine Fachperson, der sie den Verkauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung anvertrauen. | Ein passendes Objekt in ihrer Region und Preisklasse. |
| Wo sie suchen | Empfehlungen, Google mit Begriffen wie «Haus verkaufen» und Ortsnamen, Google-Profil, Ihre Website. | Immobilienportale, Inserate, Suchabos und die Objektliste auf Ihrer Website. |
| Was überzeugt | Verkaufte Objekte in der Nähe, ein klarer Ablauf, die Person, ehrliche Einschätzung und Bewertungen. | Gute Fotos, vollständige Dokumentation, rasche Antwort und einfache Besichtigung. |
| Was es Ihnen bringt | Ein Verkaufsmandat. Ohne Mandat gibt es nichts zu vermarkten. | Einen Abschluss für ein Objekt, das Sie schon haben. |
| Typischer Fehler | Die Website zeigt nur aktuelle Inserate und sagt nichts darüber, wie Sie verkaufen. | Die Inserate sind gut, aber Anfragen bleiben tagelang liegen. |
Wie Eigentümer wählen
Der SVIT Bern rät Eigentümern, auf geprüfte Ausbildung, Spezialisierung nach Objekt und Region, Referenzen und das persönliche Gespräch zu achten. Genau das sollte Ihr Auftritt belegen, bevor das Telefon klingelt.
Kennt die Person meinen Markt?
Verkaufte Objekte in der Gemeinde, Seiten zu den Regionen, in denen Sie wirklich tätig sind, und Wissen über die Lage.
Kann sie es nachweisen?
Referenzen mit Freigabe, echte Google-Bewertungen, Ausbildung und Verbandsmitgliedschaft, alles überprüfbar.
Vertraue ich ihr mein Haus an?
Foto, Werdegang und Ablauf des ersten Gesprächs. Laut SVIT Bern muss die Chemie stimmen, und das beginnt online.
Welche Kanäle passen
Diese Übersicht zeigt, wann sich ein Kanal lohnt und worauf Sie achten sollten. Die ersten fünf zielen auf Eigentümer, die letzten zwei auf Käufer und Investoren.
| Kanal | Passt, wenn | Beachten |
|---|---|---|
| Google-Unternehmensprofil | Immer. Eigentümer suchen einen Makler meist in ihrer Region. | Google erlaubt eigene Profile für selbständige Makler mit Kundenverkehr, nicht für Angestellte. Siehe Google-Unternehmensprofil. |
| Website mit Verkaufs- und Regionsseiten | Immer. Hier entscheidet ein Eigentümer, ob er anruft. | Nur Regionen, in denen Sie wirklich verkaufen. Hundert fast gleiche Ortsseiten wertet Google als Spam, siehe Scaled Content Abuse. |
| SEO | Eigentümer in Ihrer Region nach Verkauf, Bewertung und Makler suchen. | Wirkt über Monate. Siehe SEO für KMU. |
| Online-Bewertung als Einstieg | Sie Eigentümer früh erreichen wollen, lange bevor sie verkaufen. | Nur so genau, wie es seriös ist, und mit klarer Datenschutzerklärung. Die persönliche Einschätzung bleibt das eigentliche Angebot. |
| Google Ads und Meta Ads | Sie in einer klaren Region rasch mit Eigentümern ins Gespräch kommen wollen. | Keine «Bestpreis»-Versprechen. Siehe Google-Ads-Kosten und Meta Ads. |
| Empfehlungsnetz | Immer. Banken, Notare, Treuhänder und frühere Kunden kennen Verkaufsabsichten oft früh. | Pflegen Sie es aktiv und danken Sie für Hinweise. |
| Portale und Inserate | Sie ein Objekt an Käufer oder Mieter bringen wollen. | Bringen Käufer, kaum Mandate. Rasch antworten zählt mehr als ein zusätzliches Inserat. |
| Sie Renditeobjekte oder Gewerbeflächen an Investoren und Firmen vermitteln. | Marktwissen teilen statt Inserate posten. |
Wie sieht das für Ihren Betrieb aus?
Im Erstgespräch schauen wir Ihre Ausgangslage an und sagen offen, was wir sehen und ob wir helfen können. Über 120 Schweizer Unternehmen betreut seit 2023.
Die Website eines Maklers
Diese Punkte prüfen wir, wenn wir die Website eines Maklerbüros neu aufbauen oder überarbeiten. Sie richtet sich in erster Linie an Eigentümer, nicht an Käufer.
- Startseite
- In einem Satz, welche Objekte Sie in welcher Region verkaufen und für wen.
- Ein klarer Weg zur Kontaktaufnahme für Eigentümer, getrennt von der Objektsuche.
- Verkaufen mit Ihnen
- Ablauf vom ersten Gespräch über Bewertung, Dokumentation und Besichtigungen bis zur Beurkundung.
- Wie das Honorar berechnet wird. Nach Obligationenrecht ist der Lohn verdient, sobald der Vertrag dank Ihrer Arbeit zustande kommt.
- Referenzen
- Verkaufte Objekte mit Gemeinde und Objektart, nur mit Freigabe der Eigentümer.
- Keine Verkaufspreise oder Fristen ohne Zustimmung.
- Regionen
- Eine Seite pro Region, in der Sie wirklich tätig sind, mit eigenem Wissen über Lage und Markt.
- Team
- Foto, Ausbildung, Sprachen und Verbandsmitgliedschaften jeder Person, die Mandate führt.
- Objekte
- Aktuelle Angebote mit Link zum Portal oder direkter Anfrage, damit Käufer nicht suchen müssen.
- Daten und Recht
- Datenschutzerklärung nach revDSG, besonders bei Bewertungsformularen, siehe revDSG und Website.
- Firmendaten überall gleich, im Google-Profil, auf local.ch, search.ch und im Handelsregister.
Was rechtlich zählt
Der Mäklervertrag ist in Art. 412 ff. des Obligationenrechts geregelt. Der Makler weist gegen eine Vergütung die Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss nach oder vermittelt ihn. Seinen Lohn hat er verdient, sobald der Vertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt. Wer das auf der Website verständlich erklärt, nimmt Eigentümern eine häufige Unsicherheit.
Für Werbung gilt das Lauterkeitsrecht. Unrichtige oder irreführende Angaben über sich, die eigenen Leistungen oder Preise sind nach Art. 3 UWG unlauter. Aussagen wie «wir erzielen immer den Bestpreis» lassen sich kaum belegen und gehören nicht in Anzeigen. Mitglieder des SVIT verpflichten sich zusätzlich zu dessen Standesregeln.
Eigentümer fragen ChatGPT
Manche Eigentümer fragen heute eine KI, welcher Makler in ihrer Gemeinde passt. In unserer Messung nannten 90 % der ChatGPT-Antworten Quellen, im Schnitt 4,2 Websites. Regionsseiten mit eigenem Wissen und einheitliche Firmendaten erhöhen die Chance, eine davon zu sein. Mehr dazu unter GEO-SEO.
1'071 Antworten auf 55 Fragen aus der Schweiz, im Schnitt 16,4 Durchgänge pro Frage. Methode und Grenzen in der Studie zur KI-Sichtbarkeit.
Inhalte für Eigentümer
Eigentümer suchen selten zuerst nach einem Makler. Sie suchen nach ihrer Situation. Wer diese Fragen sachlich beantwortet, ist im Gespräch, bevor der Verkauf entschieden ist.
| Anlass | Frage des Eigentümers | Passender Inhalt |
|---|---|---|
| Erbschaft | Wie verkauft eine Erbengemeinschaft ein Haus, und wer muss zustimmen? | Ablauf mit Hinweis, wann Notar oder Anwalt beizuziehen sind |
| Pensionierung | Haus behalten, verkaufen oder in eine Wohnung wechseln? | Entscheidungshilfe mit Kriterien statt Verkaufsdruck |
| Trennung | Was geschieht mit dem gemeinsamen Eigentum? | Sachliche Übersicht der Wege, mit Verweis auf Fachpersonen |
| Steuern | Welche Steuern fallen beim Verkauf an? | Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer im eigenen Kanton, mit Link auf die kantonale Steuerverwaltung |
| Wert | Was ist mein Haus heute wert, und wie wird das ermittelt? | Bewertungsmethoden erklärt, dazu Ihr Angebot für eine Einschätzung vor Ort |
Weil Steuern und Verfahren je nach Kanton verschieden sind, entsteht hier echtes Regionalwissen, das allgemeine Ratgeber nicht liefern. Bei Briefkastenwerbung in Ihrem Gebiet gilt, dass ein Kleber «Keine Werbung» zu respektieren ist.
So gehen wir vor
Ein typischer Ablauf in fünf Schritten. Welche Schritte Ihr Büro braucht und in welchem Umfang, klären wir im Erstgespräch.
- 1 · Verstehen
- Welche Objekte und Regionen Sie mehr wollen und ob Mandate oder Käufer der Engpass sind.
- 2 · Ausgangslage prüfen
- Website, Google-Profil, Bewertungen und die wichtigsten Suchbegriffe von Eigentümern in Ihrer Region.
- Welche Makler bei Google und in ChatGPT statt Ihnen genannt werden.
- 3 · Positionierung schärfen
- Wofür Ihr Büro stehen soll, etwa eine Region, eine Objektart oder eine Zielgruppe wie ältere Eigentümer.
- 4 · Grundlage bauen
- Website mit Verkaufs-, Referenz- und Regionsseiten, auf Wunsch in Webflow, Google-Profil vollständig.
- Bei Bedarf Anzeigen in Google oder Meta für Eigentümer in Ihrer Region.
- 5 · Messen
- Anfragen von Eigentümern, Bewertungsgespräche und gewonnene Mandate, nicht nur Klicks.
Für wen es passt
Am meisten bringt die Arbeit inhabergeführten Maklerbüros, die gut verkaufen, online aber kaum Eigentümer erreichen. Das sind etwa Büros, die in einer Region bekannter werden, unabhängiger von Empfehlungen werden oder eine neue Objektart ausbauen wollen.
Realistisch ist ein Auftritt, der Ihre Arbeit richtig zeigt, ein gepflegtes Google-Profil und ein klarer Weg für Anfragen von Eigentümern. Wie viele Mandate daraus werden, hängt auch vom Markt, von Mitbewerbern und Ihrem Bewertungsgespräch ab. Eine Zahl sichern wir nicht zu.
Wann es nicht passt
- Ihnen fehlen nur Käufer
Dann helfen bessere Inserate und rasche Antworten mehr als eigenes Marketing.
- Sie wollen nur günstig inserieren
Dann sind die Portale direkt der einfachere Weg.
- Es gibt keine Referenzen
Ohne verkaufte Objekte fehlt der wichtigste Beleg. Dann zuerst Netzwerk und Empfehlungen.
- Sie erwarten eine Garantie
Platz 1 oder eine feste Zahl Mandate kann niemand seriös zusichern.
Die Alternativen
Eine Beratung ist nicht für jedes Maklerbüro der richtige Weg. Diese Möglichkeiten gibt es auch.
| Weg | Wann er passt |
|---|---|
| Selbst machen | Für Einzelmakler in einer Gemeinde. Ein vollständiges Google-Profil, aktiv eingeholte Bewertungen und gepflegte Kontakte sind ein guter Start. |
| Website-Lösung des Portals oder der Maklersoftware | Wenn Ihnen eine Objektliste mit Standardseiten genügt und Sie sich nicht abheben müssen. |
| Webdesigner | Wenn nur die Website veraltet ist und Positionierung und Anfrageweg schon stimmen. |
| Malt Consulting | Wenn Positionierung, Website, Sichtbarkeit und Anfrageweg für Eigentümer zusammen besser werden sollen. |
Wer diese Seite geschrieben hat
Konstantin Malt hat Malt Consulting 2023 gegründet, damals unter dem Namen Digitalwahl. Er begleitet inhabergeführte Schweizer Unternehmen, darunter Dienstleistungsfirmen, bei Positionierung, Website und Kundengewinnung.
- AusbildungBachelor in Betriebswirtschaft, Universität St. Gallen (HSG)
- ErfahrungÜber 120 Schweizer Unternehmen betreut seit 2023
- Geprüft28. Oktober 2026, gegen die Quellen unten
«Malt Consulting hat unsere Erwartungen nicht nur erfüllt, sondern weit übertroffen. Ein grosses Dankeschön an Konstantin und sein Team – aufmerksam, präzise und mit echtem Verständnis für unsere Bedürfnisse.»
Kundenstimme auf maltconsulting.ch
«Konstantin hat uns von Anfang an super beraten und die Ergebnisse die er am Anfang angedeutet hat, hat er um ein vielfaches übertroffen.»
Kundenstimme auf maltconsulting.ch
Häufige Fragen
Die Fragen und Einwände, die bei Maklerbüros zu Marketing am häufigsten aufkommen.
Die Portale bringen genug Anfragen. Wozu eigenes Marketing?
Portale bringen Käufer für Objekte, die Sie schon haben. Verkaufsmandate bringen sie kaum. Wenn Ihnen eher Objekte als Käufer fehlen, braucht es einen Auftritt, der Eigentümer überzeugt. Fehlen Ihnen nur Käufer, reicht oft eine bessere Vermarktung auf den Portalen.
Lohnt sich ein Online-Bewertungsrechner auf der Website?
Er kann Eigentümer früh in Kontakt bringen. Er sollte aber nicht genauer wirken, als er ist, und klar sagen, was mit den Daten geschieht. Das eigentliche Angebot bleibt Ihre persönliche Einschätzung vor Ort. Ob er zu Ihrem Büro passt, klären wir im Erstgespräch.
Darf ich verkaufte Objekte als Referenz zeigen?
Mit Freigabe der Eigentümer ja. Nennen Sie Gemeinde und Objektart statt der genauen Adresse und Verkaufspreise nur mit ausdrücklicher Zustimmung. Holen Sie die Freigabe am besten gleich bei Abschluss des Mandats schriftlich ein.
Brauche ich als angestellter Makler ein eigenes Google-Profil?
Nein. Laut Google dürfen Angestellte kein eigenes Unternehmensprofil erstellen. Selbständige Makler mit Kundenverkehr, die am Standort erreichbar sind, dürfen eines haben. Ist nur eine Person für eine Marke tätig, teilt sie sich das Profil mit dem Unternehmen.
Was kostet Marketing für ein Maklerbüro?
Das hängt davon ab, was Ihr Büro braucht. Eine neue Website kostet anderes als ein gepflegtes Google-Profil oder laufende Anzeigen. Richtwerte finden Sie unter Website-Kosten Schweiz und SEO-Kosten Schweiz. Ein Angebot für Ihr Büro erhalten Sie nach dem Erstgespräch.
Wie schnell sehe ich Ergebnisse?
Das lässt sich nicht garantieren. Ein vollständiges Google-Profil und Anzeigen wirken oft schneller als SEO, das in der Regel Monate braucht. Verkaufsentscheide von Eigentümern reifen zudem oft lange. Wir messen vorher und nachher und zeigen Ihnen, was sich tatsächlich verändert hat.
Weiterlesen
Quellen
- Obligationenrecht (OR), SR 220, Art. 412 und 413 zum Mäklervertrag, abgerufen 29.10.2026. fedlex.admin.ch, SR 220
- Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), SR 241, Art. 3, abgerufen 29.10.2026. fedlex.admin.ch, SR 241
- SVIT Bern, Immobilienratgeber «Wie finde ich die richtige Immobilienfachperson?», Stand 1. März 2024. svit.ch, Ratgeber (PDF)
- Google Unternehmensprofil-Hilfe, «Richtlinien für die Darstellung Ihres Unternehmens bei Google», Abschnitt zu unabhängigen Fachkräften, abgerufen 29.10.2026. support.google.com/business/answer/3038177
- Google Search Central, «Spam-Richtlinien für die Google Websuche», Abschnitt zum Missbrauch skalierter Inhalte, abgerufen 29.10.2026. developers.google.com/search/docs/essentials/spam-policies
- Malt Consulting, Studie zur KI-Sichtbarkeit Schweiz, eigene Messung 2026. maltconsulting.ch/ki-sichtbarkeit-studie-schweiz
Woher kommen Ihre Mandate?
Im Erstgespräch schauen wir Ihre Region, Ihre Objekte und Ihren heutigen Auftritt an und sagen offen, welcher Weg zu mehr passenden Verkaufsmandaten führt.
Lieber direkt? +41 78 814 14 58 oder info@maltconsulting.ch